止跌回稳进行时，北上广深楼市“银十”开门红

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 在经历了几乎是史上最差的“金九”后，深圳一家房企的销售负责人刘柳突然重燃了希望。

“九月底制定国庆业绩目标的时候，我们也没想到市场会突然有重磅的利好，所有楼盘目标都定低了。今天复盘时，我们发现除了尾盘项目，几乎所有项目都大大超过了制定的销售目标，最高的完成率超过1000%，最少也有98%。”刘柳表示。

9月29日，上海、广州和深圳接连调整房地产限购政策，广州步伐最大，直接取消了已经施行14年的限购政策。深圳非中心区域也自此不限购，上海则降低了购房门槛。次日，北京也跟进调整，力度要比上海小。

此次房地产政策着力需求端，这在过去的几轮周期中被认为是最能够左右购房者购买行为的重要工具。在四座一线城市集体行动后，低迷许久的房地产市场终于有了几分朝气，各地楼市来访量、成交量均有所上扬。

限购政策的逐步退出，带动了一波购买力的入市，这在市场的预期之内。不过，房企及从业者对后市的判断则存在分歧，一部分认为市场热度将仅维持较短时间，另一部分认为成交量的上涨将有望带动价格的企稳乃至上涨。

需要确认的是，影响房地产市场走势的变量因素，并不仅是政策的变化。宏观形势、楼市基本面以及购房者预期等，都同样作用于房地产市场。

当前，房地产市场高库存的趋势仍未被扭转，购房者观望情绪仍在，在此背景下，房地产市场止跌回稳还需有其它影响因素助力。

销售量“飘红”

国庆节后，一线城市楼市“飘红”。

中原地产研究院统计数据显示，2024年国庆假期北京楼市成交量创近年来同期最高点，新建住宅累计认购接近2000套，同比2023年国庆假期约600套的成交上涨近3倍。

深圳成交也有明显变化。据深圳市住房和建设局发布的数据，10月1日—7日，深圳新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%。

由于国庆“黄金周”通常是房企营销的重要节点，加之新政的利好，多数房企均在今年的国庆期间加大促销力度带动交易量上扬。据21世纪经济报道记者了解，今年黄金周期间，房企的促销手段花样多变，例如推出特惠房源、买房送金条等。

各地楼市升温加之房企加大促销力度，多家房企对外公布的销售数据均十分“出彩”。

据万科广佛公司提供给21世纪经济报道记者的数据，国庆假期期间，万科在广佛成交额接近30亿元，其中位于黄埔的万科黄埔新城单盘假期来访突破2000组，成交突破210套。

华润置地的数据更加亮眼。据华润置地深圳公司发布数据，9月30日至10月7日，华润置地深圳公司共录得超30亿元的销售额，销售套数破1000套。

在一线城市销售额飙涨的前提下，头部房企的全国销售表现似乎也非常不错。据21世纪经济报道记者对房企多方调研及综合第三方机构的数据，国庆期间，保利发展销售额超过200亿元，华润置地则有超过100亿元的销售额，绿城中国销售额近100亿元，中海地产、越秀地产国庆期间销售额也接近9月整月。

“即便有烘托情绪的部分，这个国庆节卖得确实是超出预期，环比9月基本是飙涨，和我们的销售目标对比完成率也非常好，不过，9月基数是特别低的。”一位龙头房企总部人士对21世纪经济报道记者分析称。

另一家中型房企的营销部人士则对21世纪经济报道记者表示，“从我们华南、华东的楼盘来看，销售表现回暖挺明显的。三四线城市的项目没有什么明显变化，但上海、深圳还有一些重点二线城市的项目去化都有加快。”

尽管如此，安居客研究院仍然提醒，从近四年的对比来看，2024年国庆新房线上找房热度最低，这意味着市场惯性下整体走弱的趋势短期内仍难以停止。

二手房博弈

一手房成交上扬，二手房热度也有所变化。据中原地产研究院统计数据，今年国庆假期期间，北京二手房实际成交达到5500套左右，同比上涨幅度超175%。

上海“网上房地产”平台的数据则显示，10月1日至6日，上海二手房成交量达到1537套，较去年同期大幅增长；深圳的情况则是，头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。

“放开限购后，带看量、成交量均有明显的上涨。国庆期间，我们门店每天都有几套的成交量，这之前一个月可能也就4、5套。”广州天河区的一位中介人士表示。

在成交量推高的基础上，部分房源也出现了“反价”的现象。一位有意在深圳宝安区购房的人士告诉21世纪经济报道记者，“我一直在关注的房源，挂牌价530万元，本想要谈到500万元。拖了一个月没有成交，新政出来后第二天下午就卖出去了，550万元成交的。”

而据21世纪经济报道记者了解，广州珠江新城部分热点楼盘在广州新政后，挂牌价也略有上调。

需要指出的是，反价现象属于少部分例子。在二手房天量库存未被消化的背景下，二手房的买卖双方博弈预计仍将持续。

一个可以观察到的事实是，深圳9月29日解除限售后，二手房的挂牌量迎来了飙升。

深圳贝壳平台显示，9月30日深圳新政发布次日，二手房新增挂牌量超过2900套；而据深圳中原研究中心统计，新政后截至10月7日，深圳二手挂牌房源新增17.4%，其中涨价房源占比7% ，降价房源占比8.4%。

目前，在贝壳平台，深圳二手房的挂牌量是5.36万套；广州二手房挂牌量则仍在14万套以上。

受此牵制，二手房的价格目前仍难言“企稳”。一位深圳南山区的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“这几年下来，深圳的楼市投资、投机机会和需求基本已经消失了。今年和明年很多之前的‘倒挂盘’变现时间到了，会有一大波房源入市，到时候价格肯定会被卷得更低。这次新政之后，一些前期的投资客也还在观望，没有非常高的入市欲望。”

可供对比的还有，广州珠江新城的一个楼盘最高峰时曾经刺破20万元/平方米的成交价，但今年成交价已经回落并稳定在13万元/平方米左右。

后市待观望

来访量和成交量走高，楼市也在“重拾信心”。但在接受21世纪经济报道记者采访的房企人士看来，多数却仍然持非常审慎的态度。

从近几年的政策发布后市场表现来看，利好释放后市场大概有1—3个月的红利期，随着存量客户被消化完毕，市场再度冷静。

即便是杭州、南京等此前热度超高的二线城市，在全面取消限购后，市场热度也并未长时间维持。

因此，如果没有其他外力的加持，多数房企人士对后市仍有所保留。

一位全国性房企负责市场研究的人士对21世纪经济报道记者分析称，“我们观察到目前入市的多数是存量客户，持币观望的类型。所以我们的策略还是配合政策和节点、释放优惠，收割一波存量客户。”

另一位全国性龙头房企的人士则认为，“目前基本面还是没有感知到非常清晰的变化，房企拿地的热情没有起来，购房者也不会因为政策的变化就轻易入市。面对这种行情，我们也是配合节点加紧推盘。”

不过，由于北京、上海和深圳限制性政策仍未全面退出，市场对此也仍有期待。中指院在近期的一份研报中表示，从政策来看，北上深未来限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。

中指院续称，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期。